零售租赁合同信息手册：租户须知 Chinese (Simplified) | 简体中文
零售租赁合同信息手册：租户须知
什么是零售租赁合同（retail lease）？
零售租赁合同是租户与房东（业主）之间签订的具有法律约束力的合同，旨在占用某个场所，主要用于商品零售、商品租赁或提供零售服务。
维多利亚州的零售租赁合同受《2003 年零售租赁法》（Retail Leases Act 2003）及其相关法规的管辖。
您需要了解什么？
房东必须向有意向的租户提供：(1) 租赁合同副本，(2) 本信息手册，以及 (3) 房东的《披露声明》
（disclosure statement）。
维多利亚州小企业委员会 (Victorian Small Business Commission，简称 VSBC) 是维多利亚州零售租赁合同的主管机构，可以公正地协助解决零售租赁合同纠纷。VSBC 还可以提供《2003 年零售租赁法》规定的有关零售租户和房东的权利与责任的信息。
租赁合同的重要性
零售租赁合同是一份可执行且具有法律约束力的合同，描述了您占用该场所的条款以及您的权利和责任。在签署任何文件之前，建议您请一位在零售租赁法方面经验丰富的律师审阅拟议的租赁合同。
VSBC 可以帮助您解决纠纷
VSBC 可以通过一种称为纠纷解决替代方案
（Alternative Dispute Resolution）的程序，公正地协助租户和房东解决零售租赁合同纠纷。
这意味着 VSBC 将与纠纷各方（房东和租户）进行沟通，讨论分歧所在并寻找各方都能接受的解决方案。
这项服务比法院系统（即维多利亚州民事与行政仲裁庭，简称 VCAT）更快捷、成本更低，如果达成协议并签署和解条款，该结果将具有法律约束力。
通常情况下，零售租赁合同纠纷在递交至 VCAT 进行审理之前，必须先经过 VSBC 的协助解决。
如果房东和租户对租金市值评估存在争议，且无法就任命估价师达成一致，VSBC 可以指定一名专业零售估价师来确定租金金额。
您需要先问自己的问题……
- 您是否完整阅读了租赁合同？
- 您是否阅读了《披露声明》？房东必须在您签订租赁合同前至少 14 天提供该声明。
- 您是否知道《2003 年零售租赁法》认为租赁期限应至少为五年（包括任何进一步续租的选择权）？如果您希望缩短合同期限，可以在此处向 VSBC 申请一份证书：vsbc.vic.gov.au/five-year-waiver
- 租金（rent）是多少？租赁合同是否具体规定了租金会如何增长？
- 您是否计算了支出（outgoings）费用的总金额？（即房东可以转嫁给租户的费用，在披露声明中会有具体说明）
- 押金（security deposit）是多少？（有时需要通过银行出具的银行保函来提供）
- 您还需要将哪些其他成本考虑在预算内？（考虑一下装修成本、搬迁成本以及退租时的“恢复原状”所需成本）
- 书面通知房东您将行使续租权（option to renew）（即延长租赁期限）的最晚日期是什么时候？
- 在进驻场所之前，您是否完成了检查报告（inspection report）并拍摄了场所的照片？
- 您是否确认过当地市政府允许该场所的拟议用途？您是否确认过在该场所内经营业务可能需要哪些许可证（permit）？
- 您是否考虑过寻求法律建议？
常见问题解答
在签订租赁合同之前，我应该收到哪些文件？
房东必须在签订租赁合同前至少 14 天向您提供《披露声明》和拟议的租赁合同。
《披露声明》包含帮助您做出明智的租赁决定所需的信息，包括以下详细信息：
- 场所情况，包括平面图（如有）和可出租面积
- 房东提供的结构、固定装置、大型机械和设备
- 场所的许可用途
- 租赁期限和任何续租选项的时长
- 工程、装修、翻新和改建
- 支出（您必须支付的费用）、租金和租金调整。
如果房东未向您提供《披露声明》，您在通知房东后，可能有权扣留租金，直到收到《披露声明》为止。
在签署租赁合同之前，我需要了解什么？
请务必了解以下内容：
- 起始租金和租金增长方式
- 支出和其他占用成本
- 场所的许可用途，以及从当地市政府申请任何许可证可能需要多少时间
- 您在租赁合同结束时将场所恢复原状的义务
（以及可能产生的费用），这被称为恢复原状义务（make good obligation）。
《2003 年零售租赁法》对房东有什么要求？
该法要求房东：
- 在您（租户）签署租赁合同并将其提供给房东后的 28 天（或您已书面同意的其他期限）内，向您提供一份由房东签署的租赁合同副本
- 维修和保养租约中提供的房屋、结构、电器、配件和固定装置（除非维修或保养需求是由租户滥用造成的，或者您已同意维护基本的安全措施）
- 提供年度支出预估金额和对账单（在提供预估金额之前，您没有义务分摊支出）
- 将任何押金存入计息账户
- 支付资本成本、起草租约的费用以及《2003 年零售租赁法》的合规费用
- 就续约选择、续约以及房东在租约到期时的意图发出提醒通知（如果未发出这些通知，您的租约可以自动延长）
- 不得无理拒绝转让（转租）您租约的请求（如果您想将租约转让给新租户，《2003 年零售租赁法》中有相关要求，您的租约也可能包含合理要求）。
以上要求将自动成为您租约的一部分，即使您的租约另有规定，也不能被推翻。
租约从何时开始？
当您实际占用场所、或开始支付租金或与房东双方签署租赁合同时，即视为您已订立租赁合同。
除非您乐意履行租约，否则不应进行上述任何事项。
我该如何查找有关我作为租户的权利和责任的信息？
有关零售租户权利和责任的信息，请访问 vsbc.vic.gov.au
我该如何申请 VSBC 的协助？
所有申请必须通过 VSBC 网站 vsbc.vic.gov.au/apply 提交。
我该如何用英语以外的语言与 VSBC 沟通？
澳大利亚口笔译服务处 (TIS) 提供即时电话口译服务。请致电 131 450，说明您需要 Mandarin（普通话）
口译员，然后要求口译员协助转接维多利亚州小企业委员会（Victorian Small Business Commission,
1800 878 964）并协助您沟通。