Opuscolo informativo sulle locazioni commerciali al dettaglio: Informazioni per gli affittuari (Retail Leases Information Brochure: for Tenants) Italian
Queste informazioni sono disponibili per il download nei formati Word e PDF.
Che cos’è una locazione commerciale al dettaglio?
Una locazione commerciale al dettaglio è un contratto legalmente vincolante tra un affittuario e il locatore (proprietario dell’immobile) per l’occupazione di un locale destinato principalmente alla vendita o al noleggio di beni al dettaglio, oppure alla fornitura di servizi al dettaglio.
Le locazioni commerciali al dettaglio nel Victoria sono disciplinate dal Retail Leases Act 2003 (Legge sulle locazioni commerciali del 2003, la “legge”) e dai relativi regolamenti attuativi.
Informazioni importanti
Il locatore deve fornire al potenziale affittuario: (1) una copia del contratto di locazione, (2) il presente opuscolo informativo e (3) una dichiarazione informativa del locatore.
La Victorian Small Business Commission (VSBC) è l’autorità competente in materia di locazioni commerciali al dettaglio nel Victoria e può fornire assistenza imparziale nella risoluzione delle controversie relative a tali contratti. Può inoltre fornire informazioni sui diritti e sulle responsabilità degli affittuari e dei locatori di locali commerciali, come previsti dalla legge.
L’importanza del contratto di locazione
Un contratto di locazione commerciale al dettaglio è un accordo esecutivo e legalmente vincolante che definisce le condizioni di occupazione dei locali, nonché i tuoi diritti e le tue responsabilità. Prima di firmarlo, è consigliabile chiedere a un avvocato esperto in locazioni commerciali al dettaglio di esaminarlo.
La VSBC può assistere nella risoluzione delle controversie
La VSBC può assistere in modo imparziale affittuari e locatori nella risoluzione delle controversie relative alle locazioni commerciali al dettaglio attraverso un processo chiamato risoluzione alternativa delle controversie.
Ciò significa che la VSBC parlerà con entrambe le parti (locatori e affittuari) per discutere la controversia e valutare soluzioni accettabili per tutti.
Questo servizio è più rapido e meno costoso rispetto al sistema giudiziario (ossia il Victorian Civil and Administrative Tribunal, VCAT) e l’esito è legalmente vincolante qualora si raggiunga un accordo e vengano firmati i relativi termini.
In genere, una controversia in materia di locazione commerciale al dettaglio non può essere esaminata dal Victorian Civil and Administrative Tribunal, se prima non è stata sottoposta alla VSBC.
Se un locatore e un affittuario hanno una controversia sulla revisione del canone di mercato e non riescono a trovare un accordo sulla nomina di un perito, la VSBC può nominare un perito specializzato nelle locazioni commerciali al dettaglio (Specialist Retail Valuer) per determinare il canone.
Domande da porsi…
- Hai letto per intero il contratto di locazione?
- Hai letto la dichiarazione informativa? Il locatore deve fornirla almeno 14 giorni prima della stipula del contratto di locazione.
- Sapevi che la legge prevede una durata minima di cinque anni (inclusa l’opzione per un ulteriore periodo di locazione)?
Se desideri stipulare un contratto di durata inferiore, puoi richiedere un certificato alla VSBC su vsbc.vic.gov.au/five-year-waiver - A quanto ammonta l’affitto e il contratto specifica come può essere aumentato?
- Hai calcolato il costo totale delle spese? (I costi che il locatore può trasferire all’affittuario, come specificato nella dichiarazione informativa).
- A quanto ammonta il deposito cauzionale? (A volte può essere richiesta una garanzia bancaria emessa da un istituto finanziario).
- Quali altri costi è necessario prendere in considerazione? (Occorre considerare i costi di allestimento, di trasloco e di ripristino dei locali al termine del contratto di locazione).
- Qual è la data ultima entro cui scrivere al locatore per accettare un’eventuale opzione di rinnovo del contratto di locazione (ossia una proroga del contratto)?
- Hai compilato un rapporto di ispezione e scattato foto dei locali prima di prenderne possesso?
- Hai verificato se il comune autorizza l’uso che intendi fare dei locali? Hai verificato quali permessi potrebbero essere necessari per l’esercizio dell’attività nei locali?
- Hai considerato la possibilità di richiedere una consulenza legale?
Domande frequenti
Quali documenti devo ricevere prima di stipulare un contratto di locazione?
Prima della stipula del contratto, il locatore deve consegnarti una dichiarazione informativa e la proposta di contratto di locazione con almeno
14 giorni d’anticipo.
La dichiarazione informativa contiene le informazioni necessarie per prendere una decisione consapevole sulla stipula di un contratto di locazione, inclusi i dettagli relativi a:
- i locali, compresa una planimetria, se disponibile, e la superficie locabile;
- le strutture, gli arredi, gli impianti e le attrezzature forniti dal locatore;
- l’uso consentito dei locali;
- la durata del contratto di locazione e di eventuali opzioni di rinnovo;
- i lavori, gli allestimenti, le ristrutturazioni e le modifiche;
- le spese (costi da sostenere), l’affitto e gli adeguamenti del canone di locazione.
Se il locatore non ti fornisce una dichiarazione informativa, avvisalo e potresti avere il diritto di sospendere il pagamento dell’affitto fino a quando non te la consegna.
Quali informazioni devo possedere prima di firmare un contratto di locazione?
Prima di firmare un contratto di locazione commerciale, è importante conoscere:
- l’affitto iniziale e gli adeguamenti;
- le spese e gli altri costi di occupazione;
- l’uso consentito dei locali e il tempo probabilmente necessario per ottenere i permessi dal comune;
- l’obbligo di riportare i locali allo stato originale al termine del contratto di locazione (e il relativo costo), il cosiddetto “obbligo di ripristino”.
Cosa prevede la legge per i locatori?
La legge richiede ai locatori di:
- firmare una copia del contratto di locazione e fornirla all’affittuario entro 28 giorni da quando l’affittuario ha firmato il contratto e l’ha consegnato al locatore, a meno che le parti non abbiano concordato per iscritto un’altra scadenza;
- riparare e mantenere i locali, le strutture, gli impianti, gli elettrodomestici, gli arredi e le attrezzature forniti nell’ambito del contratto di locazione, a meno che i danni siano dovuti a un uso improprio da parte dell’affittuario o che sia stato concordato che alcune misure di sicurezza essenziali siano a carico dell’affittuario;
- fornire stime annuali delle spese (l’affittuario non ha l’obbligo di contribuire alle spese finché non viene fornita una stima) e i relativi rendiconti di riconciliazione;
- depositare eventuali cauzioni in un conto fruttifero;
- farsi carico dei costi di capitale, dei costi di predisposizione del contratto di locazione e dei costi di conformità alla legge;
- inviare avvisi di promemoria relativi alle opzioni del contratto di locazione, ai rinnovi e alle intenzioni del locatore alla scadenza del contratto (in assenza di tali avvisi, la locazione può essere prorogata automaticamente);
- non negare senza un motivo valido il proprio consenso a una richiesta di cessione (trasferimento) del contratto di locazione (la legge prevede specifici requisiti nel caso in cui si desideri cedere il contratto a un nuovo affittuario e anche il contratto può prevedere requisiti ragionevoli).
Questi requisiti fanno automaticamente parte del contratto di locazione e non possono essere derogati, anche se il contratto di locazione prevede disposizioni diverse.
Qual è il momento di inizio di un contratto di locazione?
Il contratto di locazione inizia quando si prende possesso dei locali, oppure si inizia a pagare l’affitto, oppure quando il contratto viene firmato sia dall’affittuario che dal locatore.
Dovresti quindi fare tali cose soltanto se intendi procedere con il contratto di locazione.
Dove trovo informazioni sui diritti e sulle responsabilità dell’affittuario?
Le informazioni sui diritti e sulle responsabilità degli affittuari sono disponibili sul sito vsbc.vic.gov.au
Come posso richiedere assistenza alla VSBC?
Tutte le domande di assistenza devono essere presentate alla VSBC tramite il sito web vsbc.vic.gov.au/apply
Come posso comunicare con la VSBC in una lingua diversa dall’inglese?
Il Servizio australiano di traduzione e interpretariato offre un servizio di interpretariato telefonico immediato. Chiama il numero 131 450, indica la lingua in cui desideri comunicare e chiedi di parlare con la Victorian Small Business Commission
(1800 878 964).